“사업자 등록만 하면 다 되는 줄 알았는데, 세금 폭탄 맞았어요.”
공장 부동산을 임대해 월세 수익을 올리는 투자자들이 늘어나고 있습니다. 하지만 주택과는 다른 세금 체계를 명확히 이해하지 않으면, 매년 종합소득세 신고 시즌에 예상치 못한 세금 리스크를 마주할 수 있습니다. 이번 글에서는 공장 임대소득의 과세구조, 종합과세 기준, 법인전환 시 고려사항과 실제 세무 사례까지 실무 중심으로 설명드립니다.
1. 공장 임대소득도 종합과세 대상인가요?
공장도 ‘부동산’에 해당하므로, 임대수익은 종합소득세 과세 대상입니다. 개인이 명의로 공장을 보유하고 세금계산서를 발행해 임대료를 수취하면, 그 금액은 ‘부동산임대소득’으로 잡히고, 다른 소득(근로·사업·금융 등)과 합산되어 종합과세가 됩니다.
“공장 임대료는 비사업용 토지의 경우에도 과세 대상입니다.
사업자등록을 했다고 종합과세가 면제되진 않습니다.”
– [국세청 부동산임대소득 해설, 2024]
2. 세율은 얼마나 나오나요?
공장 임대소득은 기본적으로 6%~45%의 누진세율이 적용됩니다. 다만, 소득금액이 일정 기준을 초과하면 **지방소득세까지 포함하여 최대 49.5%**까지 부담이 올라갑니다.
- 종합소득 4,600만 원 이하: 15%~24%대 적용 가능
- 종합소득 8,800만 원 초과: 35% 이상 고세율 적용
결국, 다른 소득이 많은 개인 사업자일수록 공장 임대수익은 세부담이 커지는 구조입니다.
3. 법인 명의로 전환하면 절세가 되나요?
많은 투자자들이 세금 부담을 피하기 위해 법인 명의로 부동산을 이전하거나 신규 매입부터 법인 명의로 매수하는 전략을 고려합니다. 법인의 경우, 임대수익은 법인세율 10~25% 적용 대상이며, 배당을 하지 않는 한 개인 소득세로 합산되지 않습니다. 하지만 법인 운영 시 아래 요소를 반드시 검토해야 합니다.
- 법인 설립·회계·세무 기장 비용
- 임대 외 매출이 없을 경우 '명의위장' 의심 가능성
- 토지 초과이익세, 자산 양도 시 이중 과세
“공장 2개를 임대 중이던 개인 투자자가 법인전환 후
세율은 낮아졌지만, 기장료와 세무조사 대응 비용으로 연 500만 원 이상 부담이 발생했습니다.”
– [2023년 수도권 투자 사례 인터뷰 중]
4. 이런 경우엔 특히 주의하세요
- 보유 부동산이 2개 이상일 때: 다주택자와 마찬가지로 다수의 공장을 운영 중이면 임대사업자로 간주되어 신고 누락 시 과태료 부과
- 구분소유 지식산업센터 임대 시: 실질 업무용 여부 확인, 공동면적에 따른 세금 분쟁 빈번
- 신규 매입 후 장기 공실 시: 손금처리 여부 판단 및 공실 증빙자료 준비 필수
5. 종합과세를 피할 수 있는 대안은?
완전한 면제는 불가능하나, 아래 전략을 통해 일부 절세는 가능합니다.
- 공장 부지 일부를 직접 사용하고 나머지를 임대 → 일부 분리과세
- 가족 법인 활용, 분산 소득 처리 → 과세 구간 하향 조정
- 지자체 등록 임대사업자 등록 → 재산세 감면, 지방세 혜택
단, 이런 전략은 **세무사와의 사전 상담이 반드시 필요**하며, 세법상 ‘사실과 다르게 꾸민 구조’는 오히려 리스크가 커질 수 있습니다.
마무리하며
공장 부동산은 고정 수익을 제공하는 매력적인 자산이지만, 임대소득이 발생하면 세금 구조를 반드시 이해하고 대응해야 합니다. 종합과세 대상 여부, 법인 전환 조건, 실제 세율 계산까지 전문가의 도움 없이 스스로 파악하는 것은 쉽지 않습니다. 세금 문제는 단순히 ‘얼마 내야 하나’가 아니라, ‘어떻게 구조를 설계하느냐’에 따라 장기 수익률이 달라집니다. 투자 전 반드시 세무 컨설팅을 병행하시길 권장드립니다.
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