공장 매매는 주택이나 상가와 달리 절차가 더 복잡하고 확인할 사항이 많습니다. 특히 등기와 명도 사이에 놓인 설비 인수, 세금 정산, 공장 등록 이전 등의 실무 이슈는 거래 당사자 간 갈등을 유발할 수 있으므로 **계약 전부터 전체 흐름을 이해**하는 것이 중요합니다.
이 글에서는 **공장 매매의 전체 절차를 A부터 Z까지**, 순서대로 정리하여 매도인과 매수인 모두가 **안전하고 명확한 계약을 진행**할 수 있도록 돕겠습니다.
1. 사전 실사 및 확인 단계
계약 전 반드시 다음 항목을 체크해야 합니다. 겉으로 보이지 않는 문제는 추후 하자담보, 계약 해지, 손해배상 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
- 건축물대장과 등기부등본 확인 (용도, 면적, 구조)
- 토지이용계획확인서: 공업지역, 계획관리지역 여부
- 공장 등록 여부: 지방자치단체 등록 유무
- 전기·소방·엘리베이터 등 주요 설비 상태
- 실제 임차인 유무, 명도 가능 여부
2. 계약 체결 – 매매계약서 작성
공장 매매 계약서는 **토지·건물 가액을 분리**해 작성하는 것이 원칙입니다. 이는 양도소득세, 감가상각, 부가가치세 등 세금계산의 기초 자료가 됩니다.
- 계약금(통상 10%) 수령 후 계약서 작성
- 토지와 건물, 설비 인수 여부 별도 명시
- 잔금일 이전까지 각종 세금·공과금 정산 조항 포함
- 명도일, 유예기간, 잔여 물품 처리 조항 작성
3. 잔금일 – 등기와 대금지급 처리
잔금일은 등기이전, 대금완납, 명도 진행이 함께 이뤄지는 날입니다. 다음 순서를 따라 진행하는 것이 일반적입니다.
- 매수인: 취득세 납부 후 등기 접수
- 등기 확인 후 잔금 지급 (계좌이체 또는 에스크로)
- 매도인: 각종 세금 계산서 발행, 확정일자 부여
- 매수인: 공장 등록, 사업자 주소 이전 등 신청
4. 명도 및 사후 조치
잔금 수령 후 매도인은 공장을 비우고, 매수인에게 실질 인도를 해야 합니다. 이 과정에서 다음 항목을 정리해두면 깔끔한 마무리가 가능합니다.
- 공장 내 비품, 장비, 기계류 인계 리스트 작성
- 전기·수도·가스 명의 변경 및 검침
- 폐기물 처리 및 바닥 청소 여부 확인
- 열쇠, 카드키, 보안장비 해지/이전
5. 공장 매매 절차 요약표
| 단계 | 핵심 내용 | 주요 체크포인트 |
|---|---|---|
| 사전 실사 | 건물 상태, 공장 등록 여부 확인 | 등기부, 건축물대장, 설비 리스트 |
| 계약 | 토지·건물 분리 계약서 작성 | 계약금, 명도 조건, 설비 포함 여부 |
| 잔금 및 등기 | 대금 지급과 등기 이전 동시 진행 | 취득세, 부가세 정산 확인 |
| 명도 | 현장 인계와 사업용 등록 | 비품, 전기·가스·수도 명의 변경 |
마무리
공장 매매는 단순한 부동산 거래가 아니라, **사업 기반 이전이라는 의미를 동시에 포함**합니다. 등기 이전과 명도 사이에는 실무적으로 체크할 사항이 매우 많으며, 매도인과 매수인이 서로의 책임을 정확히 이해하고 계약서에 반영해야 추후 분쟁 없이 안정적인 사업 운영이 가능합니다.
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